¿Cómo determinar el valor de venta de una vivienda durante la pandemia?
En todo el mundo, el tema de Covid-19 está generando cambios profundos en todos los negocios, nuevos patrones y tendencias, y el mercado inmobiliario no es la excepción, en estos tiempos de gran especulación se hace necesario contar con información de primera mano para poder tomar decisiones sobre nuestro patrimonio.
Unos de los puntos más importantes cuando decidimos vender nuestra casa, es el determinar su valor de venta, valuar es por naturaleza un estudio de datos históricos, sin embargo, durante eventos como la pandemia, las cosas cambian muy rápido, y esto puede distorsionar importantemente el mercado, por lo cuál es necesario asesorarse con un valuador profesional para no terminar sobrevalorando o en el peor de los casos rematando nuestro patrimonio.
Algo de lo que estoy convencido es que debemos salir de esta crisis apoyándonos con conocimiento y datos fidedignos, en lugar de actuar basándonos con sólo emociones, te comparto algunos puntos importantes que debes tomar en cuenta al momento de determinar el valor de tu vivienda:
El Mercado es rey
La cantidad de dinero que se pide por una vivienda no puede estar basada en otra cosa que, en el mercado, todos amamos nuestra casa, pero si tomamos en cuenta solo nuestras emociones o la cantidad de dinero que le hemos invertido, podríamos terminar sobrevaluando nuestra propiedad y no podremos venderla en un periodo razonable de tiempo, o en el peor de los casos no la venderemos.
Oferta y demanda
Conocer acerca de la oferta y demanda en el área donde se encuentra tu vivienda ayudara a determinar si nos encontramos en un mercado de compradores o en un mercado de vendedores.
¿Pero qué es esto?, la mejor forma es entender la tasa de absorción, es decir, la cantidad de viviendas en la zona que se encuentran en venta y por cuanto tiempo han estado en oferta, esta métrica nos dirá dónde estamos parados.
Generalmente un tiempo de 4 a 6 meses sería considerado como un mercado balanceado, cualquier cosa menor a este tiempo seria considerado un mercado de vendedores, porque no hay suficientes casas para proveer la demanda del mercado, esto ocasiona que los valores aumenten.
Por el contrario, cualquier inmueble arriba de este rango de tiempo estaría en un mercado de compradores, es decir, hay demasiadas casas u ofertas en la zona, pero no hay suficientes compradores, y esto invariablemente hará que los valores en esa zona disminuyan.
Factores clave a tomar en cuenta
· El inventario de viviendas en venta ha bajado en últimos días, esto nos llevaría a pensar que podemos fijar precios mas agresivos, sin embargo, estos deben ser competitivos con ofertas similares.
· Los comparables a utilizar son críticos, en esta etapa de la pandemia, utilizar comparables de inicios de año se vuelve muy riesgoso, ya que tendremos la fotografía errónea del mercado. Es necesario tomar en cuenta comparables actuales.
· Vender durante la pandemia requiere de lo ultimo en tecnología, se puede tomar ventaja realizando campañas en redes sociales, bolsa inmobiliaria, visitas virtuales, utilización de drones para vistas aéreas de la vivienda y de la zona, esto incrementara importantemente la cantidad de posibles compradores, por lo cual es muy recomendable contratar un agente inmobiliario profesional que te asesore y conozca de este tipo de soluciones.
· Realizar un avalúo antes de la publicación de tu vivienda es de extrema ayuda, este te brindará la información precisa sobre el rango de valor en el que puedes ofertar tu inmueble, basado en la ultima información de mercado y tendrás la seguridad que cumplirá con los estándares de avalúos para créditos garantizados en caso de que tu comprador opte por este tipo de crédito.
Espero que esta información te sea de gran ayuda, se que superaremos la pandemia y saldremos del otro lado con un mayor aprecio por la vida y por nuestros seres queridos, hasta luego.
EV, MD e Ing. Pablo Peña Carrillo.